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买房课堂:看清“送面积”陷阱

2016-03-28 来源:
 
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如今,在房价只跌不涨的今天,开发商动起了户型的心思,70几平米的做个三房,80几平米的做个四房......诸如此类的房型多变现象在成都市场上随处可见,几乎所有大城市、大房企都存在“买房送面积”的现象。那么到底什么是赠送面积,我们的住户到底能否在这样的“诱人”条件下真正获利,在装修过程中怎样将赠送面积的用处发挥到最大,市场上的赠送面积又有哪几种,今天小编就带您来仔细辨别赠送面积中的门道。


“偷面积”美名其曰“赠送面积”

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开发商口中所谓的赠送面积其实是指充分利用容积率的计算规则,将不计入容积率的面积视作“赠送”,这样一来,开发商只花了很少的建筑成本就达到了给客户“赠送”的目的。这种做法,在业内还有个说法,即“偷面积”。


赠送面积看起来是购房者得了便宜,而且能省掉一部分房产税,物业费等费用,但实际情况是,赠送的面积是包含在房产总价中的,购房者实际上是自己买了单,通俗的来说,就是自己买花自己戴。对开发商来说,送面积的招数可以让开发商规避掉销售过户环节的一大笔税费,其实开发商在建设之前已经测算了每平方米的成本,销售、推广等等费用,然后卖房的时候只是看用什么方式更好吸引购房者而已。


买房赠送面积 是陷阱还是馅饼?


市面上几种常见的”赠送面积“表现形式


谁都希望自己的房子能大一点,再大一点,尤其是对于首次置业的刚需购房者来说,用最少的钱买到最大空间的愿望最强烈。于是,开发商赠送面积的营销手段屡试不爽。小编为大家整理了市面上常见的几种赠送面积形式。


1、低台凸窗和落地凸窗


商家主要招数:把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分,这就是我们俗称的“飘窗”。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效得到面积。


注意事项:大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题,需要开发商在材料、建筑设计上下工夫。


2、超大入户花园和大阳台


商家主要招数:入户花园和阳台只计一半建筑面积,通过做大面积入户花园和阳台“偷面积”属于偷功中的重招,这一招不但能偷到很大面积,甚至能“抢”出一个房间。


注意事项:凸阳台和凸入户花园一定要注意进深,太深容易影响房间和下一层的采光,太浅则难以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。入户花园应该与户内保持一定高差,否则无法填浮土种花草,不能达到真正花园的效果。


3、赠送大露台


商家主要招数:无盖的露台通常采用退台的方式实现,上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台,均不计入建筑面积,是能偷到的面积最大的方式。在赠送大露台中,开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。


注意事项:退台式大露台,相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计,以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。此外,尽量保证私密性的露台才具有实用性。曾有楼盘由于设计缺陷,楼下露台完全暴露在楼上的视野中,使用起来极不舒适。


买房赠送面积 是陷阱还是馅饼?

买房赠送面积 是陷阱还是馅饼?


赠送阳台面积小 与卧室打通


4、隐藏式衣橱


商家主要招数:隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下,不用计入建筑面积,但业主却可以使用。将这种“偷”面积方式发挥到极致的是,开发商在屋内做一道假梁,将部分空间隔成两层,下层空间不超过2.2米,上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候,购房者可以将故意设计的那道假梁打掉,使得房屋空间变大。


注意事项:这种做法,可能会使你室内空间的舒适度受影响。


实地考察成都的楼盘 去一探究竟


耳听不如一见,小编昨日走访了位于成都南延线附近的两个楼盘,货真价实的看到了传说中的“赠送面积”。偌大的一块赠送面积躲在了卧室窗户的后面,前面还被一盆花挡住了,于是便和曾经在论坛里看到的与之类似的帖子对上了号。帖子中该楼盘的置业顾问面对购房者的回答是,“很多购房者对赠送面积都很满意,这里阳光好,平时您可以用来晾个衣服”。可是小编看来,这个犄角旮旯,可是连个衣裳架都放不下的(如图)。


买房赠送面积 是陷阱还是馅饼?


另一个楼盘的赠送面积确实相对上个楼盘大很多,88的房间变身103。多出来的面积设计成了一间书房,小编想了想,换成卧室的话可是连张床也放不下的,聪明的房产商只能将其改成书房。房间外吸引眼球的露天阳台别具一格,周末邀朋呼友一起露天烧烤品个茶必定很巴适,但是你是否能想到,可能会给楼上的住户来个pary现场直播呢!


如何做到心中有账 选房不慌


虽然在买房过程中,面对赠送面积这样极其诱人的条件,购房者应该怎么样才能不被“乱花渐欲迷人眼”,心中有数呢?


目前市场上送面积的部分大多围绕 “向上”和“向外”展开,一是阁楼、挑高等空间,二是露台之类的外置部分。对于这些需要“再加工”的赠送部分,其后的装修成本需要提前了解清楚。据了解,搭建楼板需要采用质量较好的钢筋和板材,十几平方米面积的造价在1万-1.5万元之间。而封闭露台的价格则稍高,尤其是有些小区的物业规定不许有悖原风格的情况下,很多业主只能选择全中空玻璃封闭,这种材料每平方米的售价在400-600元之间,以一个5-7平方米露台为例,成本大概在3万元以上。


对于极富诱惑力的“赠送面积”,购房者在购买前应该认清几个问题。一是无论赠送多诱人,买房还是应该重点关注房屋的质量、配套等要素。二是一些赠送的地下空间往往存在晦暗、窄小不好用、容易受热受潮等问题,一定要多看几次。三是入户花园、挑高阳台等部分能否封闭,关键在物业,必须在购买前以合同的形式进行约定,避免今后产生纠纷。


此外,还需要注意的是,“赠送面积”不属于产权面积,只有计入房产证的部分才是法律认可的,因此赠送的部分是否属于违规仍有待商榷,如遇到拆迁、出售、继承、抵押等情况时,这部分风险仍由购房者自行承担。


专家支招:面对“赠送面积”购房者需谨慎


由于“赠送面积”是打擦边球,有可能会产生交房时的纠纷以及邻里之间的矛盾,从而留下一些不必要的后遗症,我们的法律专业人士提醒购房者,应以补充协议的方式来保护自己的利益。首先,房产证上写明了建筑面积,只有这部分面积的产权是归业主所有的,赠送面积不写入房产证,业主也不享有产权。其次,现在所谓的“赠送面积”有的是将部分公共部位放在住户比较容易利用的地方,让这些计入公摊的面积,给少部分业主私人使用。所以,“赠送面积”,特别是套外的公摊部分,是很难判断归属的。在购买类似的产品时,购房者最好与开发商签订协议,约定哪些属于赠送部分,以免日后麻烦不断。


对于已经购房的业主来说,如何利用好“赠送面积”也是很有必要的。一些装修设计师给出建议,购房者买这种户型时,一定要先想清楚,赠送的空间是否有用途。如果只是单纯意义上的面积增加,实际上是一种浪费。对于赠送空间后期的改造成本也要有清醒的认识,要选择后期容易改造的空间,比如只需要做简易墙隔离的独立房间等。对一些看起来不错,但实际用途不大或者改造成本较高的空间,则需要谨慎考虑。


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